En muchas comunidades de propietarios existe una sensación generalizada de tranquilidad: “tenemos seguro, estamos cubiertos”. Sin embargo, la realidad es bastante diferente. Solo cuando ocurre un siniestro —una fuga importante, un incendio, daños a terceros o un fallo en instalaciones— es cuando se pone a prueba esa supuesta seguridad… y es entonces cuando empiezan las sorpresas.
Este fue precisamente el foco del último programa de Mi Edificio en Luz Verde (Onda Cero), donde se abordó en profundidad la importancia de analizar correctamente los riesgos del edificio y ajustar las coberturas del seguro a su realidad técnica de la mano de Luis Gonzaga García, Director técnico de Totality XXI Correduría de Seguros, S.L. Porque no, no todos los seguros protegen igual… y muchos no protegen lo suficiente.
🔍 El gran problema: seguros desconectados de la realidad del edificio
Uno de los principales errores detectados es que muchas comunidades cuentan con pólizas que no reflejan el estado real del edificio ni sus riesgos actuales. En algunos casos, se trata de seguros que se han ido renovando automáticamente durante años, arrastrando datos desactualizados, valoraciones incorrectas o coberturas insuficientes.
Esto genera dos situaciones muy habituales:
- Infraseguro: el edificio está asegurado por debajo de su valor real, lo que implica que en caso de siniestro la indemnización será insuficiente.
- Sobreseguro: se paga más de lo necesario por coberturas que no se ajustan al riesgo real.
Ambos escenarios son perjudiciales. El primero porque deja a la comunidad desprotegida; el segundo porque supone un sobrecoste innecesario.
🧱 Evaluar el edificio: el primer paso que casi nadie da
Antes de contratar o revisar una póliza, es imprescindible realizar una evaluación técnica completa del edificio. Esto permite identificar sus vulnerabilidades reales y tomar decisiones informadas.
No todos los edificios son iguales. Factores como:
- El estado de las instalaciones (electricidad, gas, calefacción, ascensores…)
- La antigüedad del inmueble
- Las reformas realizadas (o no realizadas)
- El uso de los espacios (viviendas, locales, garajes…)
influyen directamente en los riesgos y, por tanto, en las coberturas necesarias.
Sin este análisis previo, cualquier seguro es, en el mejor de los casos, una aproximación.
📋 Inventario y valoración: evitar errores que cuestan dinero
Otro aspecto clave es contar con un inventario actualizado del edificio y sus equipamientos, así como una correcta valoración del llamado continente (estructura del edificio).
En muchas comunidades, este dato está mal calculado o directamente obsoleto. Esto es especialmente peligroso porque:
- Puede activar la regla proporcional, reduciendo indemnizaciones
- Genera conflictos con la aseguradora
- Obliga a asumir costes inesperados tras un siniestro
Asegurar bien empieza por saber exactamente qué se tiene y cuánto vale.
📊 La importancia de la trazabilidad: demostrar que el edificio está cuidado
Las aseguradoras no solo valoran el estado del edificio, sino también cómo se mantiene. Por eso, disponer de una trazabilidad clara de los mantenimientos es cada vez más importante.
Esto incluye:
- Revisiones periódicas de instalaciones
- Certificados técnicos
- Historial de incidencias
- Actuaciones realizadas
Un edificio que demuestra que se mantiene correctamente no solo reduce riesgos, sino que también puede negociar mejores condiciones de seguro.
⚠️ El error más común: renovar sin revisar
Uno de los hábitos más extendidos —y más peligrosos— es el de renovar la póliza automáticamente sin revisarla.
Muchas comunidades arrastran seguros que:
- No reflejan mejoras realizadas
- No incorporan nuevas instalaciones
- Mantienen coberturas insuficientes
- O incluso incluyen datos incorrectos
Renovar sin revisar es, en la práctica, asegurar a ciegas.
🔥 Coberturas insuficientes: cuando el seguro no responde
Durante el programa se compartieron ejemplos reales en los que comunidades pensaban estar cubiertas… y no lo estaban.
Uno de los más habituales: pólizas centradas únicamente en incendios, pero sin cobertura para daños por agua o roturas de instalaciones. El resultado: siniestros importantes que acaban siendo asumidos por la comunidad.
La clave está en entender que:
«El riesgo no es solo el incendio. El riesgo está en el uso diario del edificio.»
🚫 El peligro del “maquillaje” en las pólizas
Otro problema detectado es el llamado “maquillaje” de pólizas:
- Declarar reformas que no se han hecho
- Modificar antigüedad del edificio
- Ajustar datos para reducir la prima
Estas prácticas pueden parecer beneficiosas a corto plazo, pero en caso de siniestro pueden activar mecanismos como la regla de equidad, reduciendo la indemnización o incluso invalidando coberturas.
En seguros, la transparencia no es opcional: es imprescindible.
👨💼 Profesionalizar la gestión: una decisión inteligente
Ante este escenario, resulta fundamental contar con profesionales especializados que asesoren de manera independiente a la comunidad:
- Administradores de fincas
- Técnicos especializados
- Expertos en análisis de riesgos
No se trata solo de contratar un seguro, sino de diseñar una estrategia de protección del edificio.
🔄 Cambiar el enfoque: del seguro como gasto al seguro como inversión
Uno de los mensajes más relevantes del programa fue la necesidad de cambiar la percepción del seguro.
El seguro no debe verse como un coste obligatorio, sino como:
- Una herramienta de protección patrimonial
- Un mecanismo de resiliencia
- Un elemento que evita derramas futuras
Un seguro bien diseñado no solo cubre riesgos: protege el valor del edificio.
🧭 Planificación y mantenimiento: la base de todo
Finalmente, se destacó la importancia de contar con un plan de uso y mantenimiento del edificio. Este plan permite:
- Anticipar riesgos
- Priorizar actuaciones
- Ajustar coberturas
- Reducir siniestros
Un edificio bien gestionado no solo tiene menos problemas: también está mejor asegurado.
🎯 Conclusión: proteger el edificio es proteger el patrimonio
En definitiva, la clave no está en tener seguro, sino en tener el seguro adecuado para el edificio real que tenemos.
Y eso solo es posible si:
- Se conoce el estado del edificio
- Se documenta su mantenimiento
- Se revisan periódicamente las pólizas
- Y se cuenta con asesoramiento profesional
🎧 Escucha el programa completo
Si quieres profundizar en todos estos aspectos, te invitamos a escuchar el programa completo de Mi Edificio en Luz Verde, donde se analizan casos reales y se aportan recomendaciones prácticas.
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